2015年12月26日 更新

いったいどうなの?家は買ったほうが得?賃貸のほうが得?

家族構成や金利・住むところによってメリット・デメリットも変わってきます。 でもメリット・デメリットを紹介していく中でご自身のライフワークにあったものを見つけて ひとつの例として参考にしていただけたら、と思います。 知っているのと知らないのでは大違いなのです。

持ち家?賃貸?どちらがお得?

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購入?それとも賃貸?一生涯で支払う総コストはどちらが少ないか?結論から言うと、「必ずどちら」とは言えません。少し前提条件を少し変えるだけで、結果が簡単に逆転するからです。
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※シミュレーションは条件を変更すると大きく結果が変わります。
住宅ローンを決める要素は借入額、借入期間、金利の3つです。物件価格が高いケースや頭金が少ない場合など、借入額が大きくなれば金利負担も増えて返済総額は大きくなり、返済期間が長くなれば金利負担も大きくなります。
シミュレーション上は全期間固定金利としていますが、変動金利で借りれば金利が上昇すると毎月の返済額も上昇し、総返済額も大きくなります。
家族構成や金利・住むところによってメリット・デメリットも変わってきます。

でもメリット・デメリットを紹介していく中でご自身のライフワークにあったものを見つけて

ひとつの例として参考にしていただけたら、と思います。

知っているのと知らないのでは大違いなのです。

「家賃を払い続けるなら購入が得」って本当?実は・・・危険かも

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「家賃なみの負担」にはほかにも落とし穴があります。

 住宅購入後、「意外に住居費がふくらんでしまい、生活が苦しくなった」という人は少なくありません。持ち家になると固定資産税が発生することや、マンションなら管理費や修繕積立金が必要なことを考慮しているでしょうか?「月々のローン返済額が家賃なみ」という判断基準で家を買えば、住居にかかるコストがアップすることも忘れてはなりません。

 また、住宅ローンの返済期間は長く、その間に家族の生活はどんどん変化していきます。
理由1 住宅購入にはライフプランが必須 将来売却の可能性も

 まず1点目は、住宅購入にはライフプランが欠かせないということです。収入や資産、家族構成はもちろん、家計の状況やこれからの夫婦の働き方、家族が増えるのかどうか、老後の生活設計など、自分達がどうしたいかをよく考えることが必要です。そのうえで、ライフプランに基づいた資金計画を最初に考えるべきです。

 またシミュレーションでは、一度購入した家にずっと住み続ける前提になっていますが、今は「終の棲家」が当たり前ではなく、それぞれのライフプランに合わせて住まいを考える時代です。退職後は子どもたちと暮らした広い家を売却し、利便性の高い中古マンションに引っ越すかもしれません。

賃貸のメリット。

ライフスタイルに合わせて住まいを変えることができる自由度の高さはメリットでしょう。家族が増えたら広くて家賃の高いマンションに引っ越すかもしれませんが、将来の状況によってはより家賃の低いアパートに引っ越すことがあるかもしれません。
賃貸と比べて1500万円も多く払わねばならず、購入派の負け戦は一目瞭然? 
いえいえ、そうとも言えません。前ページの図のケースでは20年でローンを完済している点がミソ。完済後は月々17万7472円の支払いなしで住み続けることができるのですから、その分が年間約213万円。
7年間でほぼ賃貸との差1500万円を埋められる計算です。固定資産税と都市計画税は残りますが、8年目以降(通算では28年目)は購入の方が断然有利になるわけです。

たとえば30代で住宅購入を考えるとき・・・

賃貸の場合、それぞれのライフスタイルやライフステージに合わせて、住み替えしやすいという点がメリットです。購入する場合は、時期は早い方が住居費の総額としては少なくて済むのですが、ライフプランから考えると、ライフスタイルが確立してからの方がいいですね。たとえば、お子様は何人か、男の子2人なのか、男女1人ずつなのか、女の子2人なのか──などによって部屋の数や広さ、どこで育てたいなどが変わってくると思います。
低金利の今がお得に家を購入するチャンスです。
頭金が貯まってから買おうと考えてしまうと、その間に金利が上がっていく可能性もゼロではありません。
これまでは物件価格の2割程度の頭金を用意しなければならなかったようなところでも、低金利の今なら頭金ゼロでも住宅ローンを利用して家を購入することができます。
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どのような条件が整っていれば快適に暮らすことができるかというのは、人によって違います。
例えば、ペットと快適に暮らすための設備が整っている、小さい子供が安全に生活できるよう考慮されている、足の弱い高齢者向けにバリアフリー対応であるなど。

自分が快適に暮らすためにはどのような設備、環境が必要なのかをよく想像したうえで住宅購入をしましょう。

よく検討しないままに住宅を購入した結果、すぐに不満に感じる点が見つかりリフォームを繰り返すことになってしまったという人も珍しくありません。
住む場所について、今拠点を決められるのかどうかを考えてみてください。転勤が多くまだ決められないという場合や、子どもの進路が決まってからと考える場合もあるでしょう。
住宅にかけられる予算や拠点が定まれば、購入することも検討できます。不確定要素が多い場合には賃貸と考えることもあるでしょう。このように30代は今後の住宅をどうするかの方向性を決めておくと良い時期です。
マイホームを買うならライフプランがしっかり決まってからの購入がポイントになるんですね。

転勤があるのか、無いのか、子供の人数や部屋の必要な数などしっかり考えれるように

ならないとせっかく買ったマイホームも後悔するものになってしまうかもしれません。

ローンを払っている間は賃貸の方が安い可能性も。

今後50年間の住居費は購入した場合で約7,500万円、賃貸の場合は約8,000万円となり、購入した場合の方が500万円程度少なくなっています。
ただし、住居費の累計が、賃貸の方が上回るのは46年後。34歳で購入した場合には80歳時です。マンションであれば、想定よりも修繕積立金が高くなっていく可能性もあります。一戸建ての場合には途中で建て直しをする場合もあるでしょう。
賃貸の場合にも、物価上昇があれば賃料が高くなることも考えられますが、ほぼ同額になる時期が46年後とかなり年数が経ってからであること、やその他不確定要素も考えると、購入も賃貸も必要になる金額は大きくは違わないと言える範囲内ではないでしょうか。
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では、購入にメリットはないの?

4000万円の新築マンションを購入して20年でローンを完済すると、その間の総コストが概算で6000万円。もちろんこれは決して軽い負担とはいえません。
賃貸と比べて1500万円も多く払わねばならず、購入派の負け戦は一目瞭然?
 いえいえ、そうとも言えません。前ページの図のケースでは20年でローンを完済している点がミソ。完済後は月々17万7472円の支払いなしで住み続けることができるのですから、その分が年間約213万円。
7年間でほぼ賃貸との差1500万円を埋められる計算です。固定資産税と都市計画税は残りますが、8年目以降(通算では28年目)は購入の方が断然有利になるわけです。
購入には売却という一発大逆転のチャンスもあります。分譲時4000万円のマンションが築20年の時点でいくらの値を付けるかがポイントです。半額としても2000万円。
ですが通常、半額以下ということは滅多にありません。20年目に売却に成功すれば、かなりの確率で賃貸を逆転することは可能なのです。20年後の売却状況は今知ることはできませんが、景気後退といわれる現在でも、中古住宅購入検討に当たっては買い控えない人が多いという調査結果も出ています。急行停車駅の駅前なのに静かな環境などの条件が揃えば、購入代金+αが戻ってくるケースもあるでしょう。

ずっと賃貸を決意するときの注意点

賃貸は一時的な仮住まいというイメージが強い日本では、住宅ローン返済額と同じ額の家賃を払っても、面積は相対的に狭く、構造や設備なども分譲物件に比べて劣る場合がほとんどです。また、ファミリーサイズの賃貸物件は供給戸数が少ないため割高になり、好みの間取りや立地で物件を探すのは非常に困難になります。
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賃貸の場合、60歳を超えると入居をできる物件の数は一段と少なくなり、将来の年金受給開始年齢の引き下げや増税、医療費負担増大などを考えると、よほど貯蓄のある人以外は、将来に何かしらの不安を抱えたまま老後を迎えることになりそうです。

購入最大のポイントは売却時にあり。

購入派が賃貸派を逆転できるかは売却次第。できるだけ高く売却するにはタイミングが大事です。まず、年間通じて一番需要があるのが年度替わりを控えた2月、3月の時期。子どもの入学や転勤で急いで新居を探す人が増え、比較的売り手の言い値で売れる場合が多くなります。物件的なタイミングとしては、大規模修繕工事の終了直後で外観が綺麗な時でしょう。10年ごとに外壁工事をするケースが多いので、ちょうど20年目が売り時に当たるケースもあるでしょう。
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